Mặt bằng bán lẻ nhà phố ế ẩm, trung tâm thương mại kín khách thuê

Cuối năm ngoái, sau khi dừng hoạt động cửa hàng cao cấp duy nhất tại căn nhà số 13 Hàn Thuyên, Starbucks Việt Nam xác nhận kế hoạch mở lại cửa hàng này tại tháp Bitexco (Hải Triều, quận 1). Giá thuê mặt bằng nhà phố Hàn Thuyên là 520 triệu đồng một tháng, còn với vị trí tầng trệt Bitexco, chi phí mỗi tháng khoảng 150 USD một m2 (tương đương 980 triệu đồng mỗi tháng cho 256 m2), tức gần gấp đôi giá cũ.

Câu chuyện rời mặt bằng nhà phố, dịch chuyển vào trung tâm thương mại của Starbuck phản ánh thực tế diễn biến của thị trường bán lẻ TP HCM. Trong khi các trung tâm thương mại, khối đế duy trì trạng thái lấp đầy diện tích thuê, loại hình nhà phố lại rơi vào ế ẩm, đóng cửa vì thiếu khách.

Báo cáo của CBRE Việt Nam năm 2024, cho biết thị trường bán lẻ TP HCM có thêm 117.000 m2 diện tích cho thuê mới từ bốn trung tâm thương mại là Central Premium, Parc Mall, Vincom Megamall Grandpark và Vincom 3/2. Tất cả đều khai trương với tỷ lệ lấp đầy gần 100% dù không thuộc khu vực trung tâm. Mức hấp thụ ròng mặt bằng bán lẻ tăng cao nhất kể từ năm 2017 và tỷ lệ trống trung bình loại hình này giảm xuống còn 7%.

Theo CBRE, nhóm ngành F&B, thời trang phụ kiện hay loạt thương hiệu mới lần đầu ra mắt như Cao Minh 1948 (Thái Tuấn), Rene Caovilla Boutique (Kiton), Primadonna Collection... đều chọn các trung tâm thương mại là điểm đến.

Nhu cầu thuê cao khiến giá thuê trung bình khối bán lẻ trung tâm thương mại đạt 280 USD mỗi m2 một tháng, tăng 15,4% so với cùng kỳ năm trước, ngoài trung tâm là 53 USD mỗi m2 một tháng, tăng 4%.

Trong khi đó, diễn biến đang ngược lại với loại hình nhà phố. Theo báo cáo từ Nhà Tốt năm 2024, nhu cầu tìm thuê nhà phố tiếp tục sụt giảm 30-40% ở cả trung tâm và ngoài trung tâm, tỷ lệ mặt bằng trống gia tăng qua từng quý, trung bình hơn 25% so với năm 2023 và tăng hơn 50% nếu so với thời điểm trước dịch. Tỷ lệ trả mặt bằng, bỏ trống nhà phố tăng mạnh các tháng cuối năm do nhiều thương hiệu kinh doanh đóng cửa.

Nhiều mặt bằng vị trí vàng, các thương hiệu từng phải tranh giành để được thuê trên đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Hai Bà Trưng, Nguyễn Thị Minh Khai.. giờ treo biển cả năm chưa có người hỏi. Theo số liệu từ chuyên trang Batdongsan, 3 năm sau dịch, tỷ lệ trống nhà phố cho thuê không cải thiện, nhu cầu vẫn giảm sâu 20-30%. Điều này kéo giá thuê nhà phố hạ nhiệt.

Số liệu từ DKRA Group cho thấy 2 tháng đầu năm, giá thuê nhà phố tại quận 1, 3, Bình Thạnh giảm 20-25%. Những khu vực ngoại thành như quận 7, 10, Bình Tân, TP Thủ Đức cũng đồng loạt giảm giá trên dưới 20%. Tỷ suất lợi nhuận phân khúc này chỉ 1,5% một năm, thấp nhất trong các loại hình cho thuê.

Bà Mai Võ, Trưởng bộ phận Dịch vụ bán lẻ CBRE Việt Nam, cho biết các thương hiệu nổi tiếng hiện nay khi vào Việt Nam ít để tâm đến việc tìm kiếm các mặt bằng nhà phố trên tuyến đường trung tâm mà hầu như nhắm đến các trung tâm thương mại hay khối đế khách sạn trước tiên. Không đơn giản chỉ là tìm kiếm một mặt bằng đắc địa để bán hàng, những thương hiệu lớn cần sự trải nghiệm và sự quy hoạch chỉn chu để giữ hình ảnh cũng như tiếp cận khách hàng.

Tuy nhiên thực tế hiện nay, các mặt bằng nhà phố cho thuê ở Việt Nam mang tính cá nhân, tự phát, những khu trung tâm như Đồng Khởi, Hàm Nghi, Công xã Paris, Nguyễn Huệ... rất đắc địa nhưng không có quy hoạch đồng bộ để hình thành một phố thương mại hàng hiệu, khu mua sắm đẳng cấp... Vì vậy, những thương hiệu lớn khi mới vào thị trường thường không ưu tiên thuê loại hình mặt bằng này.

Bà Mai cho biết thêm, câu chuyện giấy phép kinh doanh cũng là yếu tố khiến các thương hiệu quốc tế ngại thuê nhà phố kinh doanh. Khâu hoàn thành pháp lý kinh doanh ở Việt Nam còn phức tạp, khó khăn và nhà đầu tư ngoại sẽ chọn các trung tâm bán lẻ để thuận lợi hơn.

Quản lý cấp cao Bộ phận nghiên cứu Savills Việt Nam Cao Thị Thu Hương, cũng nhìn nhận rằng, mô hình "all-in-one" tại trung tâm thương mại tạo sự tiện lợi cho các thương hiệu F&B, thời trang, mỹ phẩm tiếp cận khách hàng mua sắm. Ngoài ra, so với những mặt bằng bán lẻ nhà phố, điều quyết định sự thành công của trung tâm thương mại là chiến lược sắp xếp phân khu khách thuê hợp lý, tạo sự hài hòa giữa các ngành hàng.

Còn với nhà phố cho thuê, nhu cầu sụt giảm ảnh hưởng từ tình hình kinh tế chung, sự thay đổi trong hành vi tiêu dùng và chi phí thuê được đánh giá là đắt đỏ, không tương xứng với giá trị thương mại. Nhiều doanh nghiệp trước đây vẫn quen với việc bỏ chi phí cao để thuê mặt bằng nhà phố trung tâm mục đích chính là quảng bá thương hiệu, chấp nhận gánh lỗ bán hàng. Hiện nay, truyền thông đa phương tiện bùng nổ, việc dùng mặt bằng để quảng bá thương hiệu không còn là thiết yếu, thậm chí có phần tốn kém không cần thiết. Việc chi phí thuê cao nhưng giá trị kinh doanh thấp khiến nhà phố mất khách dần.

Tuy nhiên điều này không có nghĩa là nhà phố cho thuê sẽ "hết thời". Thực chất đa phần người Việt vẫn duy trì mua sắm, ăn uống tại các tuyến đường phố trung tâm. Tiềm năng bán lẻ của nhà phố thương mại rất lớn, nhất là ở thị trường tiêu dùng mạnh như TP HCM. Nhưng trong bối cảnh có nhiều hơn sự lựa chọn, chủ nhà nên hạ bớt kỳ vọng giá thuê để tiếp cận dễ hơn khách hàng tiềm năng, chấp nhận cuộc chơi mới với luật chơi công bằng và không còn nghiêng về một phía.